Omgevingsplan en bestemmingsplan: waar controleert u de bouwregels in 2026?

Wat is het omgevingsplan?

Elke gemeente heeft één omgevingsplan met regels voor de fysieke leefomgeving. Daarin staan locatiegebonden regels over onder meer bouwen, gebruik van gronden en gebouwen, erfgoed en de kwaliteit van de omgeving.

Voor een bouwplan kunnen in het omgevingsplan bijvoorbeeld regels staan over:

• Goothoogte en nokhoogte — hoe hoog mag uw woning of aanbouw zijn?
• Bouwvlak — waar op uw perceel mag gebouwd worden?
• Oppervlakte — hoeveel vierkante meter mag u bebouwen?
• Functie — mag u een bedrijf aan huis starten of een mantelzorgwoning plaatsen?

Wat gebeurt er met oude bestemmingsplannen?

Sinds 1 januari 2024 maken bestaande bestemmingsplannen en een aantal overgedragen rijksregels deel uit van het tijdelijke deel van het gemeentelijke omgevingsplan. Gemeenten zetten dit stapsgewijs om naar een nieuw omgevingsplan.

Voor een bouwplan kunnen zowel een technische bouwactiviteit als een omgevingsplanactiviteit spelen. De technische regels staan onder meer in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl); de locatiegebonden regels vindt u in het omgevingsplan. Controleer voor beide activiteiten of een vergunning, melding of geen van beide nodig is.

Waar vindt u de actuele regels?

Gebruik het Omgevingsloket om de actuele regels en mogelijke verplichtingen voor een locatie te bekijken:

1. Open Regels op de kaart. Zoek op adres en bekijk welke regels en documenten op de locatie van toepassing zijn.
2. Lees de relevante regels. Controleer onder meer functie, bouwvlak, hoogte, oppervlakte, gebruik en eventuele aanduidingen.
3. Bekijk extra lagen. Archeologie, erfgoed, leidingen, water en beschermde gebieden kunnen aanvullende beperkingen geven.
4. Doe de Vergunningcheck. Beantwoord de vragen voor de concrete werkzaamheden en bewaar de uitkomst als startpunt voor verdere beoordeling.

Zo checkt u of uw plan past

Een eerste controle of uw bouwplan binnen de lokale regels kan passen:

• Past het gebruik? Controleer of het beoogde gebruik bij de regels voor de locatie past.
• Blijft u binnen de toegestane bouwlocatie? Bekijk waar het omgevingsplan bebouwing toestaat en welke uitzonderingen gelden.
• Voldoet u aan de maximale maten? Check de toegestane goothoogte, nokhoogte en het maximale bebouwingspercentage.
• Is een vergunning of melding nodig? Controleer de technische bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit afzonderlijk.

Wat als uw plan niet past binnen het omgevingsplan?

Als het bouwplan niet past binnen de geldende regels, kan soms een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) worden aangevraagd. Het bevoegd gezag beoordeelt dan of het plan aanvaardbaar is.

• Binnenplanse route: Het omgevingsplan kan een vergunningmogelijkheid met eigen beoordelingsregels bevatten.
• Buitenplanse route: Bij strijd met het omgevingsplan kan een BOPA nodig zijn, met een onderbouwing van de gevolgen voor de fysieke leefomgeving.
• Wijziging van het omgevingsplan: Voor bepaalde ontwikkelingen kan de gemeente kiezen voor een wijziging van het omgevingsplan.

Controleer eerst de actuele regels voor het adres en het concrete plan. We kunnen de relevante aandachtspunten en mogelijke vervolgroutes voor u inventariseren; het bevoegd gezag beslist over een aanvraag.

Officiële bronnen

• Omgevingsloket: Regels op de kaart
• Omgevingsloket: Vergunningcheck
• IPLO: regels voor activiteiten in het omgevingsplan